今天滨湖区环湖板块的城建华润望雲公布了备案价,本次备案有3栋10层洋房,分别是Y01、Y03和Y06栋,其中185平中高楼层单价在3.7万左右,最高在3.84万/平,221平中高楼层单价在3.8万以上,最高3.93万。

185平好一些的楼层总价在680到710万左右,221平的总价在850万以上了,这个门槛在合肥还是相当高的。


(资料图片)

备案的G10栋为25层大高层,户型为142平,单价在3万左右,公摊偏大(2梯2户设计,公区面积较大),公摊在27.16%的样子,XG09为16层的小高层,174平,中高楼层基本上在3.4万以上,总价600万左右。

通过本次望雲的备案价,我们可以明显的看出来新的价格体系有两个很显著的特点,一是高层和洋房产品之间的价差被进一步拉大,大高层和洋房有7-8000元/平的差距。

二是楼层之间价差拉大,不管是洋房还是高层均是如此,如G10大高一楼最低是2.54万,5楼直接跳到了2.93万;Y03栋1楼最低3.21万,最高的9楼单价3.84万,价差达到了6300元/平。

对于这个价格也引发了网上和交流群里很多讨论,前几天班长写过一篇《2020-2022年滨湖区新房价格到底涨了多少?》的文章,望雲的10层洋房如果参考2022年省府中轴置地悦玺的10层洋房,相较置地悦玺2.87万的均价,涨幅接近1万/平左右

怎么说呢,合肥新房价格上涨早已经是注定的事情,今年不管是取消毛坯限价、楼层价差、提高地价、允许再次加精装等,都预示着2023年合肥新房将会迎来一个新的价格体系,从目前已经备案或者已经放风的楼盘均是如此。

很多粉丝纠结于这个涨幅,其实这倒没什么意义,价格并不受我们控制,也改变不了任何结果,对于买房人,能决定的只有买或者不买。那这个楼盘怎么样呢?我们一起来简单了解下,看看除了这个楼盘还有没有其他选择。

这块地是在今年第一场土拍中上市,竞品质摇号阶段被城建摇中,与华润联合开发。在板块划分上,徽州大道以西是金融西南板块,以东是环湖CBD板块,所以望雲是属于环湖CBD板块,具体是在徽州大道与贵阳路交口,在珠江路南没有开发之前,属于滨湖区最南端的位置。

环湖CBD板块最近两年一直没有新房上市,上一个楼盘还是2021年的置地栢悦轩,主要是片区内虽然有大片的空地,但因为受环保一公里限制不能开发,接下来主要还有方兴湖公园南侧、塘溪津门东侧新规划的4宗居住用地。

在各项配套上,望雲周边有徽州大道、庐州大道和云谷路等主干道,路网还是很通畅的,公共交通有地铁1号线九联圩站,以及规划的地铁8号线二期,至于上下班通勤距离和时间这个问题,要看个人工作地点了,公共交通还是比较完善的。

学校方面,该地块需要同步修建15班幼儿园(15班+6班托幼),小学根据2023年学区划分是师范附小教育集团万慈小学,中学是四十八中嘉陵江路中学,学区还是较为优质的,近年进步也很快。

商业方面,楼盘南侧就是首创奥特莱斯,不过奥特莱斯定位于“品牌直销购物中心”,日常生活更多还是靠望雲北侧悦湖苑和融园的沿街门面,以及往东到万达城和五月花的商业街,或者往西到滨湖顺园有大体量商业,片区内大型购物中心有银泰百货、融创茂等,总体来说,虽然都有一定距离但商业配套还算丰富。

在环境方面,望雲最大的优势在于东侧一路之隔就是金斗公园,另外靠近巢湖的贵阳路南地块因为一公里限制不能开发,所以部分楼栋和房源是可以看到巢湖的,而且南侧珠江路南暂时没有开发,只有两栋写字楼,视野很开阔。

不过西侧因为临徽州大道,对于临近楼栋多少会带来一定影响,所以望雲A/B两个住宅地块中,东侧临金斗公园的地块明显占据优势,所以为了首开的成绩,也是优先备案东侧地块。

▲城建华润望雲的南侧

▲城建华润望雲的东侧

▲城建华润望雲的北侧

▲城建华润望雲的西侧

在具体产品上,望雲规划有8栋洋房、8栋小高层和12栋大高层,并代建一所幼儿园和一处公园绿地,面积的话大高层141-171平,小高层173-189平,洋房185-221平(1栋8层、1栋9层,其他均为10层)。

作为满分竞品质、改善楼盘,也有华润的品牌支撑,交付安全和品质应该不会有什么问题,户型也可圈可点,221平的洋房更是目前市场上极为稀缺的产品,而价格前面说过了,就不赘述了“无法左右价格,只能选择买或是不买!”。

其实一个楼盘能不能买,一是要看在当前市场下,有没有更好的选择,二是是否适合自己,目前滨湖区新房是比较稀缺的,尤其是洋房产品,除了望雲,洋房现在只有2个楼盘可以选择,分别是高速尚阖院和远大九庐。

高速尚阖院在金融西南板块,还有一栋250平的未推,前期备案价中高楼层2.7到2.9(毛坯),远大九庐在省府东板块,160到268平,有洋房,价格应该与望雲相差不大。

其他主要选择在二手房上,班长简单的筛选了几个给大家参考(数据源是贝系,时间是2023年8月9日的挂牌及之前的成交)

1、省府中轴阳光城檀悦,近期成交142平8层中间楼层洋房,3.98万(未满两年),164平中楼层8层洋房,挂牌价4.49万,11层高楼层164平挂牌价4万(未满两年)。2、省府西板块融创滨湖印,最近成交的170平8层洋房,单价4.3万(未满两年);3、环湖板块融创望海潮目前挂牌价155平10层洋房中间楼层4.25万,8层洋房中间楼层挂牌4.7万;(近期没有成交数据)4、环湖板块的二手房,信达公园里如一期目前8层洋房挂牌中间楼层133平4.7万(近期没有成交数据)。5、环湖板块的高速时代公园近期成交的8层洋房,高楼层220平,单价4.36万。6、环湖板块的塘溪津门8层洋房,175平挂牌价最低在3.8万(毛坯)左右(近期没有成交数据),还有很多就不一一列举了,大家感兴趣可以自己搜索一下。

上面列举的基本都是8层洋房,早期10层、11层都叫小高层,不过最近几年被统称洋房,大家也都接受了这个叫法,但从挂牌和成交来看,10层、11层和8层价格还是有差距的,所以综合地段、配套和产品来看,望雲的价格并没有优势,也没有倒挂。

而从这个数据也可以发现,在这一轮市场下行周期,二手房价格的降幅确实比较明显,这也是新房市场的现状,已经由前期的“倒挂”过渡到“顺挂”。

望雲还有个优势在于户型面积,目前市场上大户型洋房产品很少、出售的也很少,尤其200平以上选择更少,要想买个200平以上洋房,望雲是仅有的几个选择之一。

另外新产品也会更加吸引人,但最终能否比市场上这些次新房更好,要等交付以后才能见分晓了,毕竟华润的强项和重心还是商业开发。

到这里,大家会发现前面列举的都是洋房,主要是对于这种楼盘,改善更能接受高溢价,所以洋房会更受欢迎,高层以这个位置和价格,有点刚需够不着、改善看不上的味道,在不缺高层的滨湖,前面毛坯限价的选择还有很多,二手房市场更不胜枚举了。

最后,这个楼盘或者当前市场,投资客户很少,主要还是基于自住,买或者不买,就看个人需求了,这个价格也非常考验合肥的高端购买力(毕竟现在各大城市纷纷放松或取消限购,长三角优质城市都会参与对这些购买力的竞争!),如果能够热销,对于楼市还是会有提振作用的,能够一定程度上坐实目前的价格体系。

但是,难度确实有点大,首开摇号肯定会摇号的,不管是基于营销需要,还是推出了位置最好的几栋楼,还有蓄客这么久,都会摇号,而且不分通道、冻资108万,参与门槛也很低,但是登记人数和整体去化率估计不会很高,低楼层、后面楼栋尤其高层产品去化才是难题。

当然,如果市场能够回暖,二手房止跌上涨,又是另一个场景了,不过目前还没有看到明显反弹迹象,8月的市场依然很冷。

推荐内容