从交表到过会仅用时81天的融创服务(01516.HK)，赴港上市再进一步。

11月9日，融创服务公告称，将于11月9日至11月12日公开招股，计划全球发售6.9亿股，发行价10.55~12.65港元，发行规模10.8~12.95亿美元，预计11月19日正式挂牌，汇丰(00005)及摩根士丹利为其联席保荐人。

公告显示，融创服务行使绿鞋机制(超额配售选择权)后最多可募集资金12.95亿美元。腾讯、IDG资本、高瓴资本及雪湖资本作为融创服务的四名基石投资者，已分别认购1.5亿美元、1亿美元、6000万美元及6000万美元。

回顾腾讯的投资历史，上述1.5亿美元认购额是其目前在物管行业最大的基石投资;已布局大数据和云服等领域的IDG，此次是首次将投资领域延伸至物管行业;而高瓴资本、雪湖投资，已投资过多家物管企业。

新上市物业股能频频引来基石投资，与物管行业的高增长性不无关系。

以融创服务为例，截至2020年6月30日，融创服务录得营业收入17.9亿，同比增长52.9%，过去三年的年复合增长率为59.5%;同期录得利润2.51亿，同比上涨367.6%，三年复合增长率达150.7%。

融创服务成立于2004年，目前已是融创中国六大业务板块之一。若其顺利登陆资本市场，融创中国将迎来第二个港股上市平台。国内前五大房企中，将仅剩万科还未将物业IPO提上日程。

早在2015年，融创中国董事局主席孙宏斌曾明确表示，不会谋求融创物业管理公司分拆上市。但资本对物业股沸腾的热情，让房企按捺不住抢占赛道。

同时，随着“三道红线”即将落地，分拆上市也成为房企“降杠杆”的手段。方正证券指出，行业融资边际收紧，预计未来将有更多房企通过合作开发、上市拆分、配股融资和引入战投等方式，达到“三道红线”指标。

融创方面表示，看好物管行业未来发展空间，分拆上市可使融创服务借力资本市场不断提升竞争力，还可拥有独立的融资平台，直接进入资本市场进行股权及或债务融资，为未来发展提供资金。

目前，融创中国透过全资子公司持有融创服务100%权益，分拆上市完成后，预期将拥有融创服务不少于50%权益，这意味着，融创将通过合并财务报表及收取股息分红，从融创服务的未来发展中继续受益。

除全球发售外，融创还将向股东分配融创服务部分股份。“分派少部分融创服务股份，地产公司股东能更好地分享分拆带来的受益，融创中国股价也将因此受益。”中泰国际评论称。

值得注意的是，尽管房企分拆上市热情不减，但资本对物业股的狂热态势已开始衰退。9月份以来，港股物业板块整体向下调整，多只明星股票纷纷翻绿，近期至少3家物业公司主动回购股份，以托底股价。

富途证券认为，当下物业板块多数个股估值处于高位，叠加同质化新股大量上市，市场供给大幅增加，引发板块整体估值中枢下行。

不过仍有分析认为，虽然短期板块遭遇大幅回调，但无改长期逻辑，即物管行业的集中度以及景气度有望持续提高，行业龙头市占率和业绩空间远未见顶，看好具备扎实基本面和成长空间的龙头物业股。

从融创服务的规模看，截至2020年6月30日，该公司在管建筑面积1.054亿平方米，已跻身上市物企在管规模过亿的行列，但距碧桂园服务、恒大物业、万科物业等仍有距离。过去三年，融创服务该指标年复合增长率94.5%。(孙梦凡)