房地产市场期盼已久的让利政策终于落地。8月31日晚间，人民银行和国家金融监管总局联合发布两则重磅通知，统一全国商品房个贷首付比例下限，首套房和二套房分别调至20%和30%，下调二套房房贷利率下限，并明确存量首套房贷利率可通过新发贷款置换和协商变更合同两种方式调整。

专家指出，本次政策在全面降低各类城市购房门槛的同时，重点加大了对改善性需求的支持力度，充分体现对于合理住房消费需求提振的导向，有助于减轻购房者负担，对于刺激消费、推动房地产市场复苏有积极作用。

下调存量房贷利率 减轻购房者负担、刺激消费

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在《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》中，两部门首先明确，存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

对于存量房贷利率调整的操作方法，两部门规定，一种方式是，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

另一种方式是，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可以向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，变更后的贷款合同利率水平应符合本通知上一条的规定。

东方金诚首席宏观分析师王青对央广网记者表示：“整体上看，本轮政策调整力度很大，在全面降低各类城市购房门槛的同时，重点加大了对改善性需求的支持力度”，“由于首套房贷是整体存量房贷的主要部分，存量房贷利率下调覆盖首套房贷符合预期。按照通知规定，估计平均利率降幅会在50到60个基点上下。”

中国首席经济学家论坛理事长、上海市经济学会副会长连平指出，随着近年来LPR持续小幅下行，啇业银行利率水平明显下降，而存量房贷利率则相对较高。存量房贷利率下调可以减轻购房者的利息负担，对于刺激消费、推动房地产市场复苏会有积极作用。虽然对商业银行来说，存量房贷利率下调会增加一定压力，但依然可以从存款利率下降中得到一定补偿。

降低购房门槛 提振合理住房消费需求

在降低购房门槛方面，《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》明确，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

易居研究院研究总监严跃进对记者表示：“此次政策比较清晰地明确了首套房和二套房的首付比例，为后续各地降低首付比例确定了方向。其中首套房首付比例不低于20%的规定很多地方已经执行，但是仍有很多城市对于二套房的首付比例规定为不低于40%，此次政策明确二套房首付比例下限，有助于各地出台政策具有更好的依据，对于刚需和改善型购房需求都有积极作用，充分体现对于合理住房消费需求提振的导向。”

对于二套房房贷利率下限调整的政策，严跃进表示，二套房的房贷利率下限从过去的LPR加60个基点变为加20个基点，政策力度非常大，即便有部分购房者可能享受不到“认房不认贷”政策，也可以享受二套房房贷款利率下调的优惠，此次政策有助于促进首套房和二套房利率成本的降低。

展望后市，王青预计，接下来在放开限购限售、实施“认房不认贷”等方面，各地将在因城施策原则下继续推进。考虑到本轮房地产支持政策全面发力后，将有效改善市场预期，特别是会对购房需求有较强的刺激作用，预计四季度楼市将出现趋势性企稳回暖过程。