又是一年毕业季。
据教育部统计，2023届全国高校毕业生预计达到1158万人，同比增加82万人。
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《每日经济新闻》记者注意到，2022年西安以101.32万成为新晋“百万大学生”城市，今年应届高校毕业生总量也将突破30万。
随着大批量毕业生进入社会，租房的话题也在持续升温。
易居研究院发布报告对全国30个重点城市租房市场进行分析，报告显示，西安租房成本排在各城市第12位，超过1200元/室/月，房租收入比排在各城市第6位，超过30%。
此外，房屋租赁行业进一步头部化，长租公寓资本背景雄厚，叠加各种限制租金大幅上涨的政策出台，那么今年以来，西安的房屋租赁市场呈现怎样的走势？作为大学生，如何选择安全合适的房源，房租在收入中的占比又是多少？
毕业租房热
对于西安即将毕业的近30万大学生来讲，“租房”成为许多人走入社会的第一道考验。
“目前的租房主要群体还是毕业生，占比大概达到80%。”一位从业超过十年的房屋租赁人员告诉记者，他主要关注的是西安市电视塔附近的房源，该地高校林立，陕西师范大学、西北政法大学、西安外国语大学等均在此有校区，每年有大量本科生、研究生从此毕业。
对于这些刚刚离开校园，即将走入社会的毕业生而言，找住处是一件与找工作几乎同等重要的事。
杨小雨就是今年刚刚从西北政法大学毕业的一员，在找到了合适的工作后安顿住处又成为她需要解决的事，她希望可以找到一间整租的公寓，“这样更安全，也更方便点。”杨小雨告诉记者。
在找房过程中，离公司近点、安全有保障、租金合适成为她着重权衡的三点，杨小雨向记者描绘了自己的理想房源：“月租金支出1500元左右，要有独立的卫生间，距离公司不超过2千米，最好能在地铁口，小区有保安值守，周围人员不能太乱。”
图片来源：VCG111184750578
与杨小雨同样想法不在少数，根据58同城、安居客发布的《2023年毕业生租住报告》显示，受访者在考虑租房时主要考虑选择普通小区住宅，比例达66.0％。租房主要的关注因素包括租房合同的正规性与房屋安全性，占比分别为53.1％与51.4％。此外，租住房屋地段首选靠近地铁站或公司。
而与之相对应的是业主房源存量增高。根据贝壳研究院日前发布《中国住房租赁市场发展报告－一季度》数据，同样受房地产交易市场以及房贷压力的影响，更多的业主将闲置房源对外出租，整体租赁房源供给增加。2023年一季度新增挂牌源量环比和同比分别增加超 20%、超10%，增速超过新增带看客户量增速，房源端的竞争最为激烈。
关于目前西安租房行情，上述从业人员告诉记者，目前西安房源仍是量大于求，并且存量主要是合租房源，整租市场则相对火热。
上述从业人员补充道，刚毕业的大学生除了看重价格、地理位置以外，装修也尤为重要。从卖方角度，同层次的小区，甚至一个小区内一样户型的房子，较新、较好的装修会比较差的价格贵出很多，同时也能较快租出去。
上述从业者就房东成本为记者算了一笔账。目前，电视塔附近公寓大概40平方米需要80万，房东购买后每个月还2000元贷款，也就是说房屋租金不能低于2000元，否则就失去了投资价值，再加上装修之后配备家电的费用，租金可能就在2500左右才能算作合适的投资。
租房乱象犹在
除了“选择困难”之外，一些中小中介的“套路”也让人防不胜防。
去年315期间，我们曾刊发《西安租房“黑中介”乱象》一文，对西安部分中介机构经营模式和套路进行盘点，虽然后续多地出台政策措施规范住房租赁市场，加强行业监管，但由于行业准入门槛较低、合同“陷阱”过多、“租房小白”群体庞大等问题，当下租赁市场仍有诸多乱象。
具体来看，一些房产中介通过发布虚假房源、伪造房屋交易价格等方式，诱导租房者上钩，一套照片成为多套房源共用的“实景”，10个房源半数是假的，中介房源互通，相同房源价格相差40%，行业价格缺乏标准化等，不少毕业大学生在“第一道考验”中就吃了闷亏。
“当时合同到期了我要搬家，他们借口不给我退押金，但现在钱也没有给到我。”现住长安区的小鑫无奈地向记者表示。
在黑猫投诉平台，记者以“租房”为关键词搜索发现，共有超过3.5万条投诉，租赁机构不退押金的投诉尤其多。
图片来源：黑猫投诉平台截图
另一在龙湖冠寓的租客反映，自己所租房屋4月到租后，冠寓方面提出续租租金从原来每月1500左右元上涨到2000多元，其中夹杂了服务费、网费等，上涨幅度达33%，租客认为不合理，对方却反馈是市场价格，最终只能选择换房。
此外，每经记者也注意到，随着疫情过后租房市场需求回暖，大城市的租赁市场需求将保持旺盛，整体价格较去年已有较大涨幅，尤其是一年一度毕业季的到来，本地租房市场也呈现出季节性微涨。
“今年整租至少比去年上涨50%。”上述从业者告诉记者。
易居研究院报告显示，西安租房成本排在各城市第12位，超过1200元/室/月，房租收入比排在各城市第6位，超过30%。
据记者了解，以西安市电视塔附近房子为例，该地段位于西安主要干道、地铁2号线沿线，配套相对齐全，目前合租则大部分在1000元以下，整租的均价价格都在2000以上。而很多由中介隔断的一居室，租金则在1600左右。
“1600只是房租，水电、网费、物业费等加起来也不少。”小梦向记者表示。
易居研究院研究总监严跃进认为，全国宏观经济和产业经济发展形势总体向好，制造业、第三产业等都保持扩张态势，客观上都会吸引更多人进城就业，这在很大程度上会提振住房租赁的需求。考虑到高校毕业季正到来，就业形势压力较大，所以重点城市更要关注求职者增加、租赁需求增加和房租上涨等问题。
58同城、安居客入局
上述从业人员告诉记者，目前最受毕业生、白领欢迎的是整租公寓，将两个名词掰开看，整租则代表着有独卫的单人单间；公寓则代表着配有基本的家电，可以“拎包入住”。
实际上，除了开发商专门开发的精品单人公寓外，市面上80%的整租公寓都是“散户”小区居民将自己的大住宅分割成几个配有独卫的小房间，分别以整租的形式出租，价格一般低于前者。
而如何将这些或年久失修、家电不齐、缺少独卫的房间“焕新”，改造成符合年轻人审美、具有齐备家电的公寓则是“二房东”的生意。
“二房东”是租房界的行话。其存在于房东与中介之间，主要负责“包装”房间，通过提供装修、家电等服务，将房东的“毛坯房”变成“精装修公寓”后再交给中介进行出租，并提供后续的“管家服务“，其可以是专注于改造公寓的专业化机构，也可以是房地产中介服务商。
上述从业人员告诉记者，这种模式大概从2016年开始兴起，目前在公寓市场占90%以上，随之而来的是一轮租金普涨。目前西安本地“二房东”主要规模偏小，规模较大的多为外地投资商，诸如冠寓、泊寓等，背后均有雄厚的资本支撑。
更进一步的是，这些大品牌“二房东”已经形成了“闭环”，通过收购房产、成立“房屋租赁”公司来将传统的租房中介甚至房东都被排除在产业链之外，并发展出一种更为集聚、规范的新模式——长租公寓。
在泊寓住了一年多的刘先生告诉记者。“选择长租公寓主要是看上了楼上配套的小健身房，加上管理规范，住的都是年轻人。缺点是公寓实行商水商电，商水商电租金也比房东直租和外面中介略贵点。”
而以6月20日正式入驻西安市场的安居客长租公寓为例，其在长租公寓板块打出三大优势：公寓直租无中间商、精装修拎包入住、专属管家租后服务，目前全国连锁冠寓、西安龙头公寓海沣、白领公寓壹人壹家及简单快乐公寓等知名公寓品牌已经入驻。
图片来源：安居客APP截图
记者打开58同城、安居客APP发现，该长租公寓对每个小区、每套房源都会进行编号，看起来颇为正规，记者以寻求租房者身份咨询数个长租公寓出租方，对方均表示他们是公寓公司，不是中介，房子产权都是公寓公司的，所以不收取中介费。
“与之前散点式改造不同，头部平台都是整栋楼的买下来改造。”上述从事中介的工作人员告诉记者，类似的“长租公寓”在西安租房市场大概能占到30%，公寓商通过垄断整个小区的房源并进行改造，就可以比市场价更高的价格对外出租，类似的管家服务就是个噱头，最后中介费、后期维修这一块儿最后还是由租客来买单。
“此类头部租赁平台所打造的“长租公寓”板块，一方面可以提供租住有服务保障的房源，另一方面反映出其对片区租房源规模化的掌控。”上述从业人员称。
