土豆大会 06月08日上海土地公告


(资料图)

5月10日,上海发布2023年二批次拟出让住宅用地清单。总计25宗含宅地,总建面约263万方。二批次分将分2轮挂牌,第一轮次6月8日挂牌16幅住宅用地,7月中上旬开始组织交易活动;第二轮次拟于6月26日-30日期间,发布9幅住宅用地出让公告,7月底开始组织交易活动。

上海2023年第二批集中供应土地明细表(一)

供应——量升、价涨、质跌

一、总量及结构变化

二批次地块以10-20万方为主,体量适中,门槛较低。10-20万方地块数量环比翻倍,占比40%,其他基本和一批次持平,20万方以上地块两宗,洞泾地铁站纯宅地总建面27万方,临港综合地块总建面52万方。

二批次市区/外环线热区11宗,和一批次持平;五大新城有轨交地块7宗,环比增加3宗;新城无轨交2宗,环比增加1宗;极远郊4宗,环比增加2宗。

二、地价及联动价变化

联动价上浮,市场预期周期性上涨。根据以往经验,五大新城相邻地块的联动价年均涨幅在1-2K左右。

部分地块房地价差提升,利润空间有保障。本批次华漕、大场、重固地块的房地价差(联动价-起始楼板价)相比前几批次上涨。

三、质略有下滑

二批次质量略逊于一批次,有争议的机会型地块更多。一批次1km内有已通车轨交的地块11宗,占比58%,轨交是重要资源配套,也有利于上下游板块客户导入,对于地块未来流速有重要影响。二批次仅8宗,占比32%,曹路、奉贤、重固、临港等地块,轨交规划中,或者在建。松江老城、宣桥、奉贤16单元、新桥等板块,在市场整体下行的预期,郊环外冷热分化的现状下,项目未来去化速度存在一定争议。需要各家开发商结合自身情况,做更深入的可研。

四、规则调整

批次换成轮次——轮次的含义是一个轮次内的公示地块全部挂牌成交后,才开始下一个轮次。一个轮次最长周期3个月,今年频次预计有五轮次。

一次性报价换成摇号:一批次的大热门给原有的土拍流程和系统带来了不小压力,拍卖现场状况频出,「报价输错门」「营业执照门」催促有关部门研究新方案。

新玩法为摇号码球。第一轮(选球环节):三个字母球摇出摇号号码球组编号。第二轮(摇号环节):摇中号码球所对应的竞买人即为竞得人,最高限价为竞得价。

二批次竞争预判——整体热度不弱于一批次

1、一批次73家企业参拍,竞得率低,多数企业未拍到地,获地企业也未“吃饱”;

2、上海虽有市场下行预期,但放眼全国市场表现仍亮眼,城区优质宅地依然可以实现日光;

3、就目前合作企业及各房企投资口充分沟通的结果来看,各房企都在积极备战二批次。

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